Relazione sul Censimento degli immobili inutilizzati di Manhattan

GLI EDIFICI INUTILIZZATI POSSONO ELIMINARE DEL TUTTO IL PROBLEMA DEGLI ALLOGGI A NEW YORK  

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Le dimensioni del file da 4.5 MB valgono quei minuti in più di attesa per scaricarlo, per il design straordinario e le immagini indiscutibili (speciali ringraziamenti a Trinidad M.Pena di Impact Design Graphics , che ha strutturato il design del rapporto). E la versione stampata fa ancora più effetto.

 Questa relazione non solo riporta i risultati del nostro censimento, ma ne spiega in dettaglio anche il processo di svolgimento, nonché il potenziale di progetti di ricerca partecipativi, che possono portare a vittorie nel cambiamento sociale. Crediamo che i risultati del nostro censimento illustrino il bisogno urgente di nuove leggi e disposizioni per impedire che i proprietari e le città mantengano gli edifici vuoti, e per creare alloggi per i newyorkesi più poveri, tagliati fuori da queste immobili.

Il censimento di edifici abbandonati non è un’idea nuova; molte altre città hanno fatto ricorso a questa tattica come primo passo per lo sviluppo di reali soluzioni politiche alle proprietà inutilizzate. A Boston, per esempio, il numero totale di edifici abbandonati è diminuito del 67% dall’inizio dell’indagine, nel 1997: da 1.044 a 350 edifici. Mentre parte del declino è dovuto a un’impennata degli investimenti nel mercato immobiliare, i funzionari comunali hanno dichiarato che l’aver quantificato e pubblicizzato l’entità del problema ha risvegliato la coscienza pubblica necessaria per incitare l’amministrazione cittadina ad attivare nuove politiche e sbloccare le fonti di finanziamento per trasformare queste queste zone abbandonate in edifici residenziali funzionanti.

HOMELESS PEOPLE COUNT 

 RIASSUNTO ESECUTIVO  
    

GLI EDIFICI ABBANDONATI POSSONO ELIMINARE DEL TUTTO IL PROBLEMA DEGLI ALLOGGI A NEW YORK.  La capacità totale delle unità abitative vuote negli edifici inutilizzati supera il numero delle famiglie senza tetto che si trovano nei centri di accoglienza e per strada! Da queste proprietà lasciate andare in rovina si possono ricavare 24.000 potenziali appartamenti. Alla data del 17 aprile 2007 sono state contate 16.000 famiglie che vivono nelle comunità di accoglienza: circa 9.000 famiglie e 7.000 individui adulti. Il conteggio di HOPE ha individuato, in tutta New York, all’incirca 3.843 persone “senza tetto e senza una rifugio” . Crediamo che questo numero sia drammaticamente più basso della popolazione che in realtà vive per strada, anche se questo conteggio è oltre il 98.7%, e cioè il doppio di quanto ufficialmente fino ad allora conosciuto. Nonostante ciò ci sono ancora potenziali appartamenti a Manhattan sufficienti per ospitare ogni senza tetto sia dalle comunità di accoglienza che dalle strade.

L’INUTILIZZO DEGLI IMMOBILI COLPISCE LE COMUNITA’ DI COLORE.  I quartieri con la più numerosa presenza di edifici vuoti sono abitati soprattutto da famiglie di colore. Per esempio, Community Board 10, Harlem, ha circa 552 proprietà vuote, mentre Community Board 7 (Upper West Side) ne ha solo 73. Community Board 11 -la Harlem Ispanica - ha 387 edifici e aree inutiizzate, mentre Community Board 8 (Upper West Side) ne ha 88. Community Board 10 e 11 sono anche i quartieri con la più alta percentuale di famiglie di colore (98% e 92.7%) e i quartieri di Manhattan da cui gran parte delle famiglie entrano nel sistema delle comunità di accoglienza.

L’INUTILIZZO DEGLI IMMOBILI HA CONSEGUENZE SU TUTTI.  Ogni anno si spreca una sorprendente quantità di denaro a causa dell'inutilizzo di edifici abitativi. Negli isolati con edifici abbandonatil’intervento della polizia per violenze avviene più frequentemente rispetto a isolati dello stesso quartiere senza proprietà vuote. Il valore delle case vicino ad edifici inutilizzati cala per più di 7.000 dollari. Non solo viene speso denaro come risultato dell’abbandono, ma notevoli somme vengono sprecate per le tasse e i servizi che ne derivano. Crediamo che le abitazioni vuote contribuiscano alla crisi abitativa della Città di New York e favoriscano la condizione di senza tetto. Nel 2005, la città di New York ha speso 709 milioni per fornire alloggio a 97.039 persone, con una media di 34.000 persone a notte nei centri di accoglienza.

PERMANE LA TENDENZA ALL’INUTILIZZO.  Molte politiche municipali incoraggiano i proprietari a mantenere, direttamente o indirettamente, gli edifici in stato di abbandono. Con la “gentrification” dei quartieri, molti speculatori decidono di mantenere gli edifici vuoti così che possano affittarli in futuro a prezzi esorbitanti - invece di affittare gli appartamenti ora ad inquilini poveri. I cambiamenti del 1996 alle leggi di stabilizzazione degli affitti hanno concesso ai proprietari maggiori possibilità di ristrutturazione per svincolare un edificio dagli affitti stabilizzati,Ad esempio, nel caso di riapertura di un edificio sigillato, tutti gli appartamenti sono svincolati dai fitti stabilizzati . Fenomeno particolarmente comune per edifici considerati caratteristici o storici, “la demolizione per disuso” è un modo di aggirare la legge, il cui scopo è la conservazione degli edifici. I proprietari lasciano che gli edifici si deteriorino, sperando che i tribunali dichiarino che non possono essere più recuperati.

LE ATTUALI “SOLUZIONI” DELLA MUNICIPALITA’ FAVORISCONO LA GENTRIFICATION.  L’ultra pubblicizzato progetto del sindaco Bloomberg “New Housing Marketplace” creerà decine di migliaia di “case a basso costo”, ma questi alloggi non saranno accessibili ai newyorkesi poveri. Le linee di riferimento federali in merito a un alloggio a basso costo di riferiscono a famiglie con un reddito annuale al 90% dell’Area Median Income (AMI). Nella città di New York, dove l’AMI per una famiglia di 4 persone è di $70.900 le famiglie che hanno un reddito di 56.000 $ possono aspirare a un “alloggio a basso costo”, il che significa che competono direttamente con i lavoratori poveri per l'assegnazione dellescarse risorse abitative - un lavoratore full-time che percepisce il salario minimo guadagna all’incirca 14.800 dollari all’anno, cioé il 20.9% dell’AMI. Infatti, a causa del modo in cui sono stabiliti i criteri di “accesso all’alloggio”, i programmi amministrativi che finanziano alloggi a basso costo nei quartieri a basso reddito, li rendono disponibili a chi possiede indici di reddito molto più alti della realtà demografica di un dato quartiere.

SONO NECESSARI CAMBIAMENTI POLITCI E LEGISLATIVI!  Abbiamo bisogno di cambiamenti significativi nelle politiche abitative per fornire dei verialloggi a partire dalle proprietà vuote. Le nostre richieste più importanti sono:

(1) l’ esecuzione di un censimento in tutta la città degli edifici e delle aree inutilizzate.
(2) Richiesta al "Department of Builiding" di NYC di estendere la legislazione relativa agli immobili fonti di "nocività", agli immobili inutilizzati basandosi sul fatto che sono "nocivi alla vita e alla salute" delle comunità in senso lato, includendo le persone senzatetto.
(3) richiesta al HPD di NY di stabilire una pena pecuniaria crescente ogni anno a carico dei proprietari che non rispettano queste normechei, di importo equivalente al costo effettivo per riabilitare l'edificio inutilizzato.
(4) lo sviluppo di un meccanismo attraverso cui i residenti degli alloggi di prima accoglienza finanziati da DHS possano scegliere di “passare” dal centro di accoglienza all’alloggio; parte del denaro che la Municipalità comunemente destina all’accoglienza nel centro verrà usato per ripristinare gli edifici vuoti.
(5) la revisione delle norme della legge sulla stabilizzazione degli affitti(Rent Stabilization Code) della Città di New York, per assicurare che, quando queste proprietà saranno riabilitate, le unità precedentemente soggette alle norme di stabilizzazione, e che decadono da tali norme per il loro status di abbandono, recupereranno affitti con status stabilizzato.